Theo tìm hiểu, dự án Nhà ở xã hội phố Bào Ngoại, phường Đông Hương được Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá chấp thuận lựa chọn nhà đầu tư tại Văn bản số 3071/UBND-CN ngày 23/3/2018. Theo đó, chủ đầu tư dự án là Công ty CP Thương mại - Xây dựng 379 (sau này là Công ty Cổ phần Xây dựng - Phát triển nhà 379).
Dự án có quy mô xây dựng khối nhà chung cư nhà ở xã hội cao 20 tầng; khu nhà ở thương mại chia lô; nhà ở tái định cư; nhà để xe; cây xanh, vườn hoa, sân chơi; hạ tầng kỹ thuật; giao thông, vỉa hè và các công trình phụ trợ khác đảm bảo tuân thủ theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt; diện tích sử dụng đất 10.847m2; Tổng số lượng nhà ở khoảng 569 căn, trong đó: Nhà ở xã hội chung cư khoảng 532 căn; nhà ở liền kề thương mại 30 căn; nhà ở tái định cư 7 căn.
Theo xác minh, trong quá trình triển khai, dự án đã dính một số vi phạm về quy hoạch xây dựng; quản lý, sử dụng đất; ký hợp đồng mua bán….
Về vấn đề quy hoạch xây dựng, theo phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu phía Nam đại lộ Lê Lợi thuộc Khu đô thị mới Đông Hương, thành phố Thanh Hóa tại Quyết định số 668/QĐ-UBND ngày 07/3/2011 của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá thì vị trí khu đất thực hiện dự án được quy hoạch là đất cây xanh, thể dục thể thao (ký hiệu B-CX1).
Tuy nhiên, trong Báo cáo thẩm định quy hoạch số 4490/SXD-PTĐT trình Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch tỷ lệ 1/500, Sở Xây dựng lại không căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt, do đó, báo cáo thẩm định của Sở Xây dựng được cho là không phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 23 Luật Quy hoạch đô thị 2009.
Về phía chủ đầu tư, khi lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trình Sở Xây dựng thẩm định, Công ty CP Thương mại - Xây dựng 379 đã không xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
Về phía UBND thành phố Thanh Hoá, ngày 19/9/2017, cơ quan này ban hành Quyết định số 9257/QĐ-UBND về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhà ở xã hội phố Bào Ngoại trong đó có với nội dung: “Dự án được thiết kế nhà xe riêng biệt với diện tích 1.200m2 được xây 4 tầng = 4.800m2 sàn để phục vụ dân cư trong khu vực chung cư”.
Tuy nhiên, nội dung trên được xác định là không phù hợp với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá phê duyệt tại Quyết định số 2676/QĐ-UBND ngày 27/7/2017 (nghiên cứu bố trí khu vực để xe phía trong công trình chính để giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích khuôn viên, cây xanh phục vụ dân cư).
Về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, kết quả xác minh cho thấy, trên cơ sở tham mưu Sở Xây dựng tại Tờ trình số 1090/TTr-SXD, ngày 23/3/2018, UBND tỉnh Thanh Hoá có Văn bản số 3071/UBND-CN chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án do Công ty CP Thương mại - Xây dựng 379, trong đó có nội dung: “Chủ đầu tư được quản lý, khai thác sau khi hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội (cây xanh, vườn hoa, sân chơi) và nhà để xe”.
Một số chuyên gia pháp lý cho rằng, việc Sở Xây dựng tham mưu “Chủ đầu tư được quản lý, khai thác sau khi hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội (cây xanh, vườn hoa, sân chơi) và nhà để xe” đã làm thay đổi quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, không đúng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 và khoản 3 Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng.
Về việc quản lý sử dụng đất, hồ sơ có được cho thấy, khi UBND tỉnh Thanh Hoá chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, hạng mục nhà xe được xác định giao cho chủ đầu tư được quản lý, khai thác (sử dụng riêng). Do đó, khi thực hiện các thủ tục về đất đai (cho thuê đất thu tiền hàng năm đối với diện tích nhà để xe, cấp Giấy CNQSD đất với mục đích sử dụng riêng cho nhà đầu tư) không phù hợp với quy định của pháp luật.
Về việc ký hợp đồng bán căn hộ chung cư, theo xác minh, Công ty CP Xây dựng - Phát triển nhà 379 đã ký hợp đồng bán nhà ở xã hội cho 234 đối tượng. Đáng chú ý, các hợp đồng bán nhà được ký kết trước khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo thẩm định, xét duyệt danh sách các đối tượng đủ điều kiện dự kiến mua, thuê, thuê mua căn hộ.
Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán không nêu rõ mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư; điều khoản trong hợp đồng quy định về sử dụng chỗ để xe và diện tích dịch vụ thương mại (tầng mái trở lên), thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư không đúng quy định của pháp luật.
Ngoài những vi phạm nêu trên, trước đó, vào tháng 7/2018, UBND thành phố Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 5725/QĐ-XPVPHC xử phạt Công ty CP Thương mại – Xây dựng 379 với số tiền 48 triệu đồng về hành vi vi phạm: “Chiếm đất có diện tích 7.450m2 tại các thửa 67, 86, 89,90, 91, 92, 117, 118,119 và một phần các thửa 522, 626, 627 tờ bản đồ số 17, đo vẽ năm 2010 phố Bào Ngoại, phường Đông Hương, thành phố Thanh Hóa.
Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng tại các thửa 67, 86, 89,90, 91, 92, 117, 118,119 và một phần các thửa 64, 66, 68, 69, 84, 85, 87, 88,93 tờ bản đồ số 18, đo vẽ năm 2010 và các thửa 522, 626, 627 tờ bản đồ số 17 đo vẽ năm 2010 phố Bào Ngoại, phường Đông Hương, thành phố Thanh Hóa”.
Ngoài việc phạt tiền, UBND TP Thanh Hóa còn yêu cầu, Công ty CP Thương mại – Xây dựng 379 khôi phục lại tình trạng của thửa đất trước khi vi phạm, trả lại đất đã chiếm có diện tích 7.450m2, thời hạn khắc phục là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. Đồng thời, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính Công ty CP Thương mại – Xây dựng 379 phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Hết thời hạn 60 ngày, nếu Công ty CP Thương mại – Xây dựng 379 không xuất trình được giấy phép xây dựng thì áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình vi phạm theo quy định.
Thậm chí “sau khi được cấp giấy phép xây dựng Công ty CP Thương mại – Xây dựng 379 phải tháo dỡ phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp thì mới được thi công xây dựng”./.
