Ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang lại nhiều thay đổi so với Luật Đất đai 2013.
Trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT LAW FIRM cho biết, yếu tố đất đai luôn gắn liền với thị trường BĐS, vì vậy những thay đổi trong hệ thống luật đất đai sẽ có những tác động nhất định đến thị trường này.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, có 4 lý do chính khiến thị trường BĐS dự kiến sẽ tăng giá trong thời gian tới.
Lý do thứ nhất từ việc bãi bỏ quy định về khung giá đất và thiết lập bảng giá đất hàng năm.
Theo phân tích của luật sư Tú, Luật Đất đai 2024 bãi bỏ quy định về khung giá đất của Luật 2013 và thay thế bằng quy định về bảng giá đất hàng năm. Bảng giá đất mới này sẽ được điều chỉnh hàng năm để bám sát với giá đất thị trường, dẫn đến việc tăng các chi phí liên quan như tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí quản lý đất, và tiền đền bù khi thu hồi đất. Chi phí tăng lên sẽ khiến việc xác lập quyền sử dụng đất và thiết lập các dự án có sử dụng đất trở nên đắt đỏ hơn, từ đó đẩy giá BĐS tăng. Tuy nhiên, mức tăng này được dự báo sẽ ổn định, không dẫn đến tình trạng "bong bóng BĐS".
Thứ hai, quy định chi tiết hơn về thu hồi đất vì mục đích quốc gia, công cộng.
Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều 62 của Luật Đất đai 2013 chỉ quy định 3 khoản với tổng cộng 9 trường hợp thu hồi đất, trong khi Điều 79 của Luật Đất đai 2024 chi tiết hóa 32 trường hợp. Đặc biệt, các dự án xây dựng khu đô thị phải đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này buộc các doanh nghiệp phải thỏa thuận trực tiếp với người dân khi thực hiện các dự án thương mại, khiến chi phí xây dựng quỹ đất gia tăng. Chi phí này sẽ được chuyển vào giá bán BĐS.
Thứ ba, đấu giá và đấu thầu đất đai. Theo luật sư Trương Anh Tú, Luật Đất đai 2024 quy định việc giao đất và cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo sự minh bạch và hạn chế cơ chế xin-cho. Doanh nghiệp sẽ giảm được chi phí xin cấp phép, giúp hạ giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trúng thầu phải ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, làm cho việc phát triển BĐS được đưa vào quỹ đạo ổn định với chất lượng tăng nhưng số lượng giảm. Cung giảm trong khi cầu vẫn tăng sẽ dẫn đến giá BĐS tăng.
Thứ tư, Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng mọi quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước mà không bị hạn chế bởi các điều kiện như trước đây. Với khoảng 6 triệu Việt kiều trên toàn thế giới, nhiều người có điều kiện kinh tế và nhu cầu đầu tư vào BĐS tại Việt Nam. Sự gia nhập của lượng cầu lớn này sẽ tạo ra sự biến động tăng giá BĐS, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM.
Luật Đất đai 2024 khi có hiệu lực sẽ mang lại nhiều tác động đến thị trường BĐS. Các dự án mới sẽ có chất lượng tốt hơn và mức độ an toàn pháp lý cao hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Tuy nhiên, giá BĐS dự kiến sẽ tăng do số lượng dự án mới giảm và sự gia nhập của đối tượng mua bán mới có tiềm lực kinh tế mạnh. Điều này đồng nghĩa với việc người dân sẽ gặp nhiều khó khăn về tài chính hơn khi muốn sở hữu nhà ở trong tương lai gần.
