Vậy nhưng, khi triển khai dự án đầu tư xây dựng, theo quy định hiện hành, các doanh nghiệp phải “tự bơi” để thực hiện khâu giải phóng mặt bằng (GPMB) trong khi vướng mắc luôn thường trực, bủa vây nên tiến độ thực hiện không được như kế hoạch mà cơ quan quản lý Nhà nước đặt ra.
“Tự bơi” trong vòng quay GPMB
Theo quy định của Luật Đất đai và các quy định hiện hành, doanh nghiệp muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng bắt buộc phải tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đây là yêu cầu bắt buộc được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai; Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường… Nghĩa là, đối với những trường hợp thực hiện dự án không nằm trong danh mục được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất thì chủ đầu tư (doanh nghiệp) phải tự thoả thuận với cá nhân, tổ chức trước khi triển khai các bước tiếp theo.
Chiếu theo những quy định liên quan nói trên, chủ đầu tư muốn thực hiện dự án ngoài Khu Công nghiệp, Khu Kinh tế thì bắt buộc phải “tự bơi” trong khâu GPMB, thoả thuận đền bù đất đai trước khi được cơ quan quản lý Nhà nước đồng ý, chấp thuận hồ sơ giao đất, cho thuê đất.
Tuy nhiên, nếu các bước này gặp thuận lơi thì không sao nhưng khi không thể thoả thuận được với cá nhân, tổ chức thì dự án cũng rơi vào ngõ cụt. Bởi không thoả thuận được đền bù, GPMB thì doanh nghiệp cũng không thể triển khai thi công xây dựng dự án của mình đã đăng ký, được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500.
Chưa kể, nhiều khu đất mặc dù đã được quy hoạch phù hợp với mục đích sử dụng mà dự án doanh nghiệp đề xuất thực hiện nhưng lại vướng tranh chấp giữa cá nhân, tổ chức với bên thứ 3 thì rất dễ rơi vào tình trạng “mò kim đấy bể” nhiều năm liên tục.
Nguyên nhân do một số người dân nghe ngóng được thông tin doanh nghiệp sẽ triển khai dự án trên phần đất của mình nên cố tình chèo kéo, hoặc đưa ra mức giá quá cao đề ép chủ đầu tư phải thực hiện đền bù mới chịu di dời tài sản, nhà cửa…để tạo mặt bằng. Phần khác, người dân cố tình ghim đất mà mình đang được giao quyền sử dụng để chờ đợi Nhà nước thay đổi khung giá đất để nhằm mục đích yêu cầu chủ đầu tư trả thêm tiền, tăng điều kiện hỗ trợ.
Tình trạng này đã khiến nhiều rơi vào cảnh “dở khóc, dở cười” vì suốt nhiều năm liên tục không thể chốt được khung giá đền bù, GPMB với người dân, cá nhân, tổ chức liên quan để triển khai xây dựng dự án theo đúng tiến độ đặt ra.
Loay hoay tìm lối thoát
Qua khảo sát, nhiều chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án sản xuất, kinh doanh, thương mại…thực hiện trên phần đất ở, đất nông nghiệp của người dân đều cho rằng, cơ chế “tự bơi” trong khâu thoả thuận, GPMB thời gian qua đang là rào cản rất lớn đối với họ.
Theo đại diện một doanh nghiệp lớn đang thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại tại Nghệ An cho biết, khi về địa phương triển khai đầu tư theo diện thu hút của tỉnh từ gần 10 năm trước và các thủ tục pháp lý ban đầu đã “thuận buồm xuôi gió”. Nhưng vì vướng đến khâu thoả thuận, đền bù GPMB với người dân nên từng đó thời gian, doanh nghiệp loay hoay rơi vào ngõ cụt.
“Vì dự án thực hiện trên phần lớn diện tích đất nông nghiệp của người dân nên sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư, doanh nghiệp chúng tôi muốn triển khai các bước tiếp theo phải tự thoả thuận đền bù đất đai. Không thoả thuận được với cá nhân, tổ chức đang được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp thì việc thi công xây dựng nghiêm cấm triển khai. Trong khi đó, thời điểm triển khai bước đền bù GPMB, chúng tôi gặp rất nhiều cản trở của người dân vì họ luôn đưa ra các yêu cầu vượt mức khả năng cho phép, mà có chấp thuận thì số tiền đền bù do nhà đầu tư bỏ ra quá lớn, khó thu hồi vốn được” – đại diện nhà đầu tư ở Nghệ An cho biết.
Đây cũng là tình trạng nhiều nhà đầu tư gặp phải trong thời gian qua do cơ chế mà Nhà nước yêu cầu chủ đầu tư phải tự thoả thuận với cá nhân, tổ chức liên quan đang được giao quyền sử dụng đất trước khi thực hiện các thủ tục, quy trình tiếp theo.
Chưa hết, tại Điều 86 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 35 Luật Nhà ở năm 2014 còn quy định, việc thu hồi đất ở chỉ thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư. Ngoài ra, theo quy định hiện hành, cơ quan chịu trách nhiệm bồi thường GPMB phải thông báo phương án tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi, trong đó nêu rõ địa điểm, quy mô, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà ở phục vụ tái định cư để hộ dân lựa chọn hoặc nhận nhà để tái định cư hoặc nhận tiền để tự lo nơi ở mới.
Từ những quy định nói trên, doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu thuộc diện phải tự thoả thuận đền bù GPMB trong thời gian đang gặp muôn vàn khó khăn, thách thức khi triển khai phần việc này. Đây cũng là rào cản khiến tình trạng dự án “treo”, dự án chậm tiến độ kéo dài do người dân không hợp tác, đồng thuận bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư.
Chính vì vậy, để tìm lối thoát cho việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng sử dụng quỹ đất mà Nhà nước đang giao cho cá nhân, tổ chức quyền sử dụng, đại diện nhiều doanh nghiệp kiến nghị cơ quan thẩm quyền cần có sự can thiệp vào phần việc này để tạo điều kiện cho nhà đầu tư triển khai thi công xây dựng đúng tiến độ đặt ra. Nhiều hiệp hội bất động sản cũng kiến nghị nên chăng Nhà nước cần sửa đổi, ban hành quy định mới bằng cách khi nhà đầu tư đã hoàn thành đền bù, GPMB xong 70% đến 80% công việc này, còn số còn lại nên có sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Có như vậy, nhà đầu tư mới có thể đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, sớm đưa quỹ đất vào hoạt động, tăng khả năng sinh lợi vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Ông Phan Quang – Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Nghệ An thì cho rằng, thực trạng nói trên đã được nêu kiến nghị rất nhiều trong những năm qua nhưng vẫn chưa được tháo gỡ.
“Đây là vấn đề rào cản lớn trong công tác thu hút đầu tư vì cơ chế bắt buộc nhà đầu tư thực hiện cơ chế tự thoả thuận với cá nhân, tổ chức liên quan đến quyền sử dụng đất đai. Để tháo gỡ thực trạng này, sự vào cuộc của các cấp ngành xem xét, điều chỉnh cơ chế, chính sách để tạo điều kiện cho nhà đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, hiệu quả hơn” – ông Phan Quang kiến nghị./.
