Hợp đồng đã ký, tiền đã nộp, nhưng đất không được bàn giao, sổ hồng không được cấp. Trong khi đó, hàng trăm tỉ đồng đã nằm trong tay chủ đầu tư từ nhiều năm trước. Điều đáng nói hơn, những tài liệu mà phóng viên thu thập được cho thấy có dấu hiệu bất thường về trình tự pháp lý của dự án, đặt ra hàng loạt câu hỏi cần được các cơ quan chức năng làm rõ.
Hợp đồng ràng buộc khách hàng rất chặt, nhưng chủ đầu tư nhiều lần thất hứa
Dự án Khu đô thị Long Sơn 2 và Long Sơn 4 là quỹ đất thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao BT thực hiện Dự án cầu Hiếu 2 và hai đầu cầu. Chủ đầu tư là Công ty CP Tập đoàn Cienco4. Ngày 05/10/2020, UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 3422 và Quyết định số 3441 chấp thuận việc chuyển nhượng toàn bộ hai dự án từ Công ty CP Tập đoàn Cienco4 sang Công ty Cổ phần đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh (tên thương mại Dự án TNR Stars Thái Hòa) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2021.
Đầu năm 2022, mặc dù chỉ mới hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư đã mời khách hàng đến ký "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Theo nội dung hợp đồng, khách hàng mua đất tại Khu đô thị Long Sơn 4 phải thanh toán tới 90% giá trị hợp đồng đúng tiến độ. Nếu chậm thanh toán sẽ bị phạt tới 0,05%/ngày trên số tiền chậm nộp.
Một điều khoản được xây dựng rất chặt chẽ. Ở chiều ngược lại, chính hợp đồng này cũng quy định rõ, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, sau khi khách hàng thanh toán đủ 90% giá trị hợp đồng, bên chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền.
Cam kết là vậy. Thực tế lại hoàn toàn khác. Hơn 4 năm trôi qua, hầu hết khách hàng vẫn chưa nhận được đất, chưa có sổ hồng, trong khi gần như toàn bộ số tiền đã được nộp cho chủ đầu tư.
Bất thường khi chủ đầu tư thu lại toàn bộ hợp đồng gốc
Điều khiến nhiều khách hàng đến nay vẫn không khỏi bức xúc là cách thức giao dịch của chủ đầu tư. Theo phản ánh của nhiều người dân, sau khi hai bên ký xong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp yêu cầu khách hàng nộp lại: Hợp đồng đặt chỗ đã ký trước đó; bản gốc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa ký xong; sau đó chỉ phát một giấy hẹn trả hợp đồng.
Việc này không được quy định trong hợp đồng nhưng lại trở thành yêu cầu bắt buộc.
Một khách hàng cho biết: "Tin tưởng chủ đầu tư nên chúng tôi giao lại toàn bộ hợp đồng gốc. Nhiều người thậm chí không kịp photo lưu giữ".
Không ít người chỉ còn giữ duy nhất một bản hợp đồng quyền sử dụng đất và tờ giấy hẹn. Trong khi đó, khoản tiền lớn đã được chuyển vào tài khoản doanh nghiệp. Nếu phản ánh của khách hàng là chính xác, đây là tình tiết cần được cơ quan quản lý xem xét bởi hợp đồng là chứng cứ quan trọng xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Chủ dự án có thực sự đủ căn cứ pháp lý để phân lô bán nền?
Đây có lẽ là điểm đáng chú ý nhất trong toàn bộ vụ việc. Tài liệu mà phóng viên tiếp cận cho thấy đến ngày 19/01/2024, Công ty CP Đầu tư phát triển Bất động sản Thành Vinh mới có văn bản đề nghị UBND tỉnh Nghệ An cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với: 74 lô đất thuộc Long Sơn 2; 118 lô đất thuộc Long Sơn 4.
Điều này đồng nghĩa với việc thời điểm doanh nghiệp ký hợp đồng với khách hàng đầu năm 2022, thủ tục xin phép chuyển nhượng theo hình thức phân lô, bán nền vẫn chưa hoàn tất.
Câu hỏi đặt ra là: Doanh nghiệp đã căn cứ vào quy định pháp luật nào để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thu tới 95% giá trị hợp đồng của khách hàng?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật; chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng khi bảo đảm đủ điều kiện pháp lý đối với từng loại hình giao dịch.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phải đáp ứng đầy đủ điều kiện do pháp luật quy định và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép trong trường hợp thuộc diện phải chấp thuận.
Nếu chưa hoàn tất thủ tục pháp lý nhưng vẫn tiến hành ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng thì cần được cơ quan chức năng xác minh, đánh giá bản chất giao dịch và trách nhiệm của các bên liên quan.
Hàng trăm tỉ đồng của khách hàng đang ở đâu?
Đây là câu hỏi lớn nhất mà dư luận đặt ra. Trong suốt hơn 4 năm qua, chỉ riêng Dự án Long Sơn 4, cả trăm khách hàng mua đất đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư. Có người bán nhà. Có người vay ngân hàng. Có người phải gánh lãi suất nhiều năm liên tiếp. Trong khi đó, dự án vẫn chưa hoàn tất việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng cam kết.
Nếu nguồn tiền huy động từ khách hàng không được sử dụng đúng mục đích của dự án thì trách nhiệm thuộc về ai? Nguồn vốn này hiện được quản lý ra sao? Có được hạch toán đúng quy định hay không? Đây đều là những nội dung cần được cơ quan thanh tra tỉnh, Sở Tài chính, Thuế Nghệ An làm rõ.
Một dự án bất động sản không thể tồn tại suốt nhiều năm nếu thiếu sự quản lý của cơ quan nhà nước. Nếu doanh nghiệp chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn giao dịch với cả trăm khách hàng trong thời gian dài thì trách nhiệm kiểm tra, giám sát thuộc về cơ quan nào? Sở Xây dựng? Sở Nông nghiệp và Môi trường (trước đây là Sở Tài nguyên và Môi trường)? Chính quyền địa phương? Các cơ quan quản lý có phát hiện sai phạm hay không? Nếu có thì đã xử lý đến đâu? Nếu chưa phát hiện thì nguyên nhân là gì? Những câu hỏi này cần được trả lời công khai để bảo đảm tính minh bạch trong quản lý thị trường bất động sản.
Có dấu hiệu chiếm dụng vốn?
Theo quan điểm các luật sư, việc một doanh nghiệp ký hợp đồng, thu gần như toàn bộ giá trị hợp đồng nhưng kéo dài nhiều năm không thực hiện nghĩa vụ có thể phát sinh trách nhiệm dân sự, trách nhiệm hành chính hoặc trách nhiệm hình sự tùy thuộc kết quả xác minh của cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp cơ quan điều tra xác định doanh nghiệp có hành vi sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm huy động tiền của khách hàng hoặc sử dụng vốn trái mục đích dẫn đến mất khả năng thực hiện cam kết thì tùy tính chất, mức độ và hậu quả, vụ việc có thể được xem xét theo các quy định của Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) về các tội danh liên quan đến hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc vi phạm quy định trong hoạt động kinh doanh.
Hơn 4 năm trôi qua chờ đợi: Một bản hợp đồng; một tờ giấy hẹn; một lời cam kết "30 ngày sẽ tiến hành các thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đổi lại là hàng trăm tỉ đồng đã được chuyển cho doanh nghiệp chỉ nhận được lời hứa suông.
Tại buổi làm việc với khách hàng tại Văn phòng Dự án TNR Stars Thái Hòa, ngày 16/6/2026, chủ đầu tư thể hiện chưa đủ điều kiện pháp lý trước khi phân lô bán nèn tại Dự án Khu đô thị Long Sơn.
Khách hàng đặt nhiều vấn đề, trong đó có câu hỏi: Vì sao tại thời điểm mở bán thu tiền của khách hàng, dự án chưa có quyết định mà chủ đầu tư vẫn gửi kế hoạch thông báo thu tiền 95% giá trị hợp đồng và có giấy hẹn trả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào tháng 3/2022, nhưng đến nay, đã là tháng 7/2026, khách hàng vẫn chưa được trả hợp đồng chuyển nhượng, chứ nói gì đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...
Trả lời câu hỏi của khách hàng, trong đó có đoạn thể hiện: “Chủ đầu tư từ năm 2021 đến nay đã gửi nhiều văn bản đến UBND tỉnh và đã lấy ý kiến các sở ban ngành và xin ý kiến các Bộ, tuy nhiên đến nay vẫn chưa được tháo gỡ liên quan đến phân lô bán nền... Chủ đầu tư tiếp tục làm việc trao đổi với cơ quan nhà nước để đẩy nhanh văn bản được phép phân lô bán nền để đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dự kiến tháng 7/2027)”.
Nội dung trả lời của chủ đầu tư đủ cơ sở để khẳng định thời điểm chủ đầu tư phân lô bán nền chưa đủ thủ tục pháp lý quy định.
Điều mà người dân cần hôm nay không còn là những lời hứa tại buổi đối chất lần thứ 2 vào ngày 16/6/2026, mà là câu trả lời bằng hành động từ các cơ quan quản lý nhà nước. Không thể để người dân tiếp tục chờ đợi trong vô vọng.
Một bản hợp đồng - hai cách ứng xử với pháp luật
Khách hàng chỉ chậm nộp tiền một ngày thì bị phạt 0,05%/ngày. Nhưng chủ đầu tư chậm giao đất hơn bốn năm. Chậm cấp Giấy chứng nhận hơn bốn năm. Không thực hiện đúng thời hạn 30 ngày do chính mình cam kết. Vậy chế tài nào được áp dụng đối với chủ đầu tư?
Nguyên tắc bình đẳng trong quan hệ hợp đồng được quy định tại Bộ luật Dân sự đòi hỏi quyền và nghĩa vụ của các bên phải được thực hiện trên cơ sở thiện chí, trung thực. Một hợp đồng không thể chỉ nghiêm khắc với bên mua, trong khi bên bán liên tục vi phạm nghĩa vụ, trách nhiệm nhưng không chịu bất kỳ chế tài hữu hiệu nào. Đó không còn là câu chuyện của một hợp đồng dân sự, mà là vấn đề về kỷ cương pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đã đến lúc UBND tỉnh Nghệ An cần chỉ đạo thanh tra toàn diện quá trình thực hiện các dự án Long Sơn 2 và Long Sơn 4; làm rõ điều kiện pháp lý của việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xác định trách nhiệm của chủ đầu tư, của các cơ quan quản lý nếu có thiếu sót trong công tác kiểm tra, giám sát.
Nếu có vi phạm thì phải xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật. Nếu có dấu hiệu hình sự thì cần chuyển hồ sơ đến cơ quan điều tra.
Bởi trong một Nhà nước pháp quyền, không thể để quyền lợi hợp pháp của hàng trăm người dân bị treo lơ lửng suốt nhiều năm, trong khi những khoản tiền khổng lồ họ đã bỏ ra vẫn chưa được bảo đảm bằng chính tài sản mà họ đã mua.
Tạp chí Luật sư Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc về nội dung chỉ đạo của UBND tỉnh và các văn bản trả lời chủ đầu tư của các sở, ban ngành.
