Đây là một trong những nội dung sửa đổi, bổ sung Ngân hàng Nhà nước đang đưa ra tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Siết cho vay cá nhân mua nhà để ở
Cụ thể, theo NHNN, hiện việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà được quy định tại điểm c, khoản 6, Điều 2, Thông tư 39. Thực tế thời gian qua ghi nhận một số tổ chức tín dụng cho khách hàng cá nhân vay với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn. Theo NHNN, điều này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.
Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, cơ quan quản lý cho rằng cần quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... đối với các khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà.
Theo số liệu của NHNN, tính đến cuối tháng 4 năm nay, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.
Như vậy, tổng dư nợ tín dụng thông qua các khoản vay cá nhân mua nhà để ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; mua đất xây nhà hiện vào khoảng gần 1,5 triệu tỷ đồng.
Theo các chuyên gia, trong số dư nợ cho vay cá nhân mua nhà để ở này, ngoài các nhu cầu thực tế thì còn có cả như cầu vay mua nhà để đầu tư, đầu cơ và cần phải có biện pháp quản lý như với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng những khoản vay cá nhân mua nhà khoảng 1-2 tỷ đồng có thể hiểu được là nhu cầu thực tế của người dân, người lao động thu nhập thấp có nhu cầu vay vốn thực tế để mua nhà ở. Tuy nhiên, với những khoản vay cá nhân mua nhà giá trị lên tới 10 tỷ đồng thì cần phải kiểm soát.
Không được cho vay đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai
Bên cạnh việc siết quy định cho vay cá nhân mua nhà ở, mua đất xây nhà kể trên, cũng tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39, NHNN dự kiến bổ sung một loạt nhu cầu vốn mà các ngân hàng không được phép cho vay.
Cụ thể, các ngân hàng không được cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch dân sự với bên thứ ba. Đồng thời, không được cho vay góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành vốn điều lệ hoặc không hình thành vốn điều lệ; không cho vay nhận chuyển nhượng vốn góp; không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.
Theo NHNN, thời gian qua, một số nhà băng đã cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính khi đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp. Với các giao dịch này, NHNN đã có cảnh báo tới các tổ chức tín dụng, vì vậy, cần xem xét bổ sung quy định cụ thể về nhu cầu vốn không được cho vay này.
Với trường hợp cho vay góp vốn không hình thành vốn điều lệ, NHNN cho biết việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Bên cạnh đó, nguồn trả nợ của khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn, việc xác định vốn vay có được sử dụng đúng mục đích hay không cũng không dễ.
Tương tự, với trường hợp cho vay góp vốn hình thành vốn điều lệ, thực tế cho thấy một số trường hợp chủ đầu tư/đơn vị nhận vốn góp là doanh nghiệp mới thành lập, không có nhân sự kinh nghiệm, không có máy móc, phương tiện thi công công trình, không có tài sản cố định, một số trường hợp chủ đầu tư nhận vốn góp không có khả năng tài chính cũng như năng lực thực hiện dự án/phương án...
Bên cạnh đó, ngân hàng thực hiện thẩm định, quyết định cho vay, kiểm tra, giám sát vốn vay lại thiếu chặt chẽ.
Với hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc, NHNN cho biết các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên hầu hết dự án này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn tới việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro./.
