Hoạt động rao bán và nhận tiền cọc khi chưa đầy đủ pháp lý là trái với các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng hiện hành.
Ngày 20/12/2019, UBND tỉnh Hà Tĩnh có Quyết định số 4119/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng dự án Khu shophouse và hạ tầng khu dân cư nông thôn; ngày 29/7/2021, UBND tỉnh có Quyết định số 2730/QĐ-UBND phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án cho Công ty tập đoàn Hà Mỹ Hưng có địa chỉ tại thôn 6, xã Thạch Mỹ (huyện Lộc Hà, tỉnh Hà Tĩnh), đơn vị trúng thầu dự án.
Được biết, dự án có tổng mức đầu tư 950 tỷ đồng (trong đó, gần 435 tỷ đồng tiền đất và 515 tỷ đồng đầu tư hạ tầng) triển khai trên quy mô diện tích hơn 70.000m2. Trong đó, diện tích đất ở (liền kề shophouse, đất liền kề khác, đất ở biệt thự) là 37.976 m2; diện tích đất thương mại, dịch vụ là 2.506m2; đất cây xanh, đất giao thông hạ tầng kỹ thuật 29.682m2.
Nhà đầu tư sẽ xây dựng 77 căn shophouse tích hợp đầy đủ các tiện ích, dịch vụ đẳng cấp nhất tại trung tâm thành phố Hà Tĩnh. Bên cạnh đó, dự án còn quy hoạch 30 lô đất ở biệt thự và 82 lô đất ở liền kề với thiết kế hạ tầng đồng bộ nhằm tạo ra môi trường sống văn minh, hiện đại.
Tuy nhiên, sau gần 2 tháng tiến hành triển khai thực hiện, dự án đã mở bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Để tìm hiểu rõ thông tin cũng như tính pháp lý của dự án, chúng tôi đã vào vai một khách hàng có nhu cầu mua đất để đầu tư.
Qua liên hệ, chúng tôi được nhân viên X giới thiệu rất tận tình về dự án: “Dự án shophouse đã được bên em chào bán rồi ạ, giá đất ở dự án hiện nay dao động khoảng từ 25-35 triệu/m2 tùy theo diện tích đất, rất phù hợp để đầu tư”, nhân viên này cho biết. Khi chúng tôi hỏi về tính pháp lý của dự án và thủ tục để xây dựng, nhân viên này đã cung cấp cho chúng tôi bản trích lục địa chính của một số lô trong dự án.
Khi được hỏi về phương thức thanh toán, nếu mua thì đặt cọc giữ chỗ trước là 200 trăm triệu đồng, tối đa 10 ngày kể từ ngày đặt cọc lần 1, phải thanh toán 20% giá trị lô đất; lần 3 ngay khi ký hợp đồng mua bán dự kiến vào tháng 11/2021 đặt cọc 30% giá bán lô đất…
Thấy khách hàng phân vân về tính pháp lý, nhân viên bán hàng liền cung cấp cho chúng tôi văn bản do ông Tô Huy Phương - Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Mỹ Hưng ký ban hành chính sách bán hàng bao gồm các sản phẩm tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng với đầy đủ thủ tục mua, bán và phương án thanh toán hợp đồng mua bán… Tuy nhiên, sau đó văn bản này bị nhân viên bán hàng thu hồi lại ngay với lý do chỉ lưu hành nội bộ.
Qua khảo sát thực tế, chúng tôi nhận thấy hiện tại khu đất được giới thiệu là dự án Shophouse và hạ tầng khu dân cư nông thôn vẫn đang trong quá trình thi công cơ sở hạ tầng. Mặc dù, chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và chưa có nghiệm thu của cơ quan quản lý Nhà nước nhưng Tập đoàn Hà Mỹ Hưng đã tiến hành mở bán sản phẩm và thu tiền đặt cọc của khách hàng.
Theo ông Phan Lê Hùng - Trưởng phòng Quản lý nhà và vật liệu xây dựng - Sở Xây dựng Hà Tĩnh: Tại điểm b khoản 1 Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định điều kiện để chủ đầu tư tiến hành mở bán theo hình thức phân lô, bán nền: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải? Như vậy, để tiến hành mở bán theo hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư dự án phải hoàn tất về các công trình hạ tầng đã được phê duyệt, có giấy tờ về nghiệm thu của cơ quan quản lý Nhà nước việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Bên cạnh đó, một dự án đủ điều kiện phân lô, bán nền chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Đến thời điểm hiện tại, theo lãnh đạo chi cục thuế huyện Thạch Hà đơn vị đã có thông báo nộp phí trước bạ nhà, đất đối với dự án trên và hạn cuối là ngày 23/10/2021.
Như vậy, phải chăng Tập đoàn Hà Mỹ Hưng đang huy động vốn trái phép, khi dự án Shophouse và hạ tầng khu dân cư nông thôn tại xã Thạch Đài (huyện Thạch Hà) và phường Thạch Linh (thành phố Hà Tĩnh) chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chưa có bản nghiệm thu đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước, chưa hoàn thành việc đóng thuế theo quy định những điều kiện đủ để có thể mở bán sản phẩm?
